전세보증금 반환보증, 가입이 거절되는 조건 — 계약 전에 계산해야 하는 것들

전세계약서에 도장을 찍고 난 뒤에야 전세보증금 반환보증을 알아보는 순서가 흔하다. 그런데 이 보증은 전세계약을 했다고 자동으로 붙는 상품이 아니다. 보증금이 주택가격에 비해 크면 거절된다. 등기부에 걸린 것이 있어도 거절된다. 문제는 이 판정에 필요한 계산이 원래 계약 전에 끝났어야 할 계산이라는 점이다. 계약금을 넣은 뒤에 확인하면 조건을 바꿀 수 있는 카드가 거의 남지 않는다.

가입 여부를 가르는 한 줄

HUG 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증은 보증한도를 다음 식으로 계산한다.

보증한도 = 주택가격 × 담보인정비율(90%) − 선순위채권 등

가입 조건은 내 전세보증금이 이 한도 안에 들어오는 것이다. 식을 옮기면 이렇게 된다.

전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%

갱신보증의 담보인정비율은 2023년 12월 31일까지 100%가 적용됐지만, 2024년 1월 1일부터는 갱신보증에도 90%가 적용된다. 다만 갱신 계약에서 전세보증금이 오르지 않은 경우에는 주택가격을 다시 반영해 보증한도를 심사하지 않는다. 전세금을 올려주는 갱신과 그대로 가는 갱신이 서로 다른 심사를 받는 셈이다.

여기서 선순위채권은 임차인의 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권을 말한다. 등기부등본 을구의 근저당 금액과 등기일자로 확인한다. 단독·다중·다가구주택이라면 나보다 앞서 들어온 다른 세입자들의 선순위 전세보증금 합계도 여기에 함께 잡힌다. 등기부에 근저당이 하나도 없어도 앞 세입자들 보증금 때문에 한도가 사라지는 구조가 나온다.

가입 조건에는 금액 계산 말고 거주 요건도 있다. 신청 주택에 실제로 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받아둔 상태여야 한다.

HUG가 든 예시: 주택가격이 1억원일 때

공사가 상품 안내에 직접 올려둔 계산 예시다. 주택가격 1억원이면 담보인정비율 90%를 적용해 보증한도는 9천만원에서 출발한다.

세 번째 사례를 눈여겨볼 만하다. 보증금 4천만원은 1억짜리 집에 들어가는 금액치고 작다. 그런데도 앞에 5천5백만원짜리 근저당이 있으면 거절이다. 보증금 액수가 작다는 사실만으로는 안전하다고 말할 수 없다.

'주택가격'을 무엇으로 보느냐에서 결과가 갈린다

위 식의 변수 중 임차인이 통제할 수 없는 것이 주택가격이다. 그리고 이 주택가격은 하나의 숫자가 아니다. 공사는 보증승인일을 기준으로 정해진 순서를 따라 적용한다. 아파트·주거용 오피스텔·노인복지주택의 산정 순서는 다음과 같다.

순서가 있다는 말은, 앞 단계에 해당하는 자료가 있으면 뒤 단계로 내려가지 않는다는 뜻이다. KB시세나 부동산테크 시세가 잡히는 아파트라면 1번에서 끝난다. 시세가 잡히지 않는 신축 빌라나 소형 오피스텔은 2번 이하로 내려가고, 이때 기준이 공시가격의 140%가 된다. 같은 집을 두고도 '실거래가 3억'과 '공시가격 1억7천만원의 140%인 2억3천8백만원'은 전혀 다른 숫자다. 담보인정비율 90%를 곱하면 앞의 경우 2억7천만원, 뒤의 경우 2억1천4백여만원이 한도가 된다. 보증금 2억5천만원짜리 계약이라면 어느 기준을 쓰느냐에 따라 가입과 거절이 갈린다.

그래서 계약 전 확인은 '이 집 시세가 얼마인가'가 아니라 '이 집은 몇 번 기준으로 평가되는 집인가'를 확인하는 일에 가깝다. 시세가 조회되는지는 한국부동산원 부동산테크에서, 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 각각 직접 조회할 수 있다.

선순위채권 자체에도 상한선이 있다

보증금과 합산해서 한도를 넘지 않는 것과 별개로, 선순위채권에는 따로 걸린 조건이 있다.

• 일반 주택: 선순위채권이 주택가액의 60% 이내일 것. 여기서 주택가액은 주택가격에 담보인정비율을 곱한 금액이다.
• 단독·다중·다가구주택: 선순위채권에 다른 세입자들의 선순위 보증금액을 더한 합계가 주택가액의 80% 이내일 것. 이 합계에는 후순위 보증금과 공실의 최우선변제금까지 포함된다.

단독·다중·다가구주택은 요건이 하나 더 붙는다. 타 전세계약체결내역 확인서(공사 양식)에 적힌 가구수와 건축물대장상 가구수가 같아야 한다. 대장에는 3가구인데 실제로는 쪼개서 6가구를 받고 있는 집이면 여기서 걸린다.

거절 사유 점검표

금액 계산을 통과해도 서류에서 막히는 경우가 많다. 확인 서류별로 나누면 이렇다.

표에서 사람들이 가장 많이 놓치는 두 줄은 건축물대장과 계약서 ②다. 위반건축물 표기는 임차인이 등기부만 봐서는 나오지 않는다. 옥탑을 올렸거나 근생을 주거로 쓰는 집에서 자주 나온다. 직거래로 싸게 맞춘 계약서 역시 공인중개사 날인이 없으면 신규 가입 단계에서 막힌다.

애초에 보증 대상 주택인가

보증 대상은 단독·다가구·다중주택, 연립·다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트다. 오피스텔은 조건이 하나 더 있다. 전세계약서 또는 중개대상물확인·설명서에 주거용 표기가 있어야 한다. 업무용으로 적힌 오피스텔은 대상이 아니다.

공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 보증대상 주택이 아니다. 근생 건물을 주거처럼 개조해 세를 놓는 이른바 근생빌라가 여기 해당한다. 이 경우는 금액 계산을 할 필요도 없이 대상 밖이다.

금액 한도와 신청 기한

보증 대상 전세보증금은 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하다. 보증부 월세계약이라면 전월세전환율을 적용해 환산한 금액을 기준으로 본다. 최신 전월세전환율은 6.5%이며, 2026년 7월 1일 이후 신규 신청 건과 보증금액이 증가하는 갱신보증 신청 건에 적용된다.

기한도 놓치기 쉽다. 신규 전세계약은 전세계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계산해 전세계약기간의 1/2이 지나기 전에 신청해야 한다. 2년 계약이면 1년이 지나기 전이다. 갱신 전세계약도 갱신 계약기간의 1/2이 지나기 전까지다. 이사 정리하다 미루면 이 창이 닫힌다.

그 밖에 걸리는 것들

• 전세권이 설정돼 있으면 말소하거나 공사로 전세권을 이전해야 한다.
• 중소기업이 아닌 법인 임차인은 전세권을 이전해야 가입할 수 있다.
• 질권설정 또는 채권양도가 통지된 전세대출을 받지 않았어야 한다. 다만 HUG와 업무협약을 체결한 SGI서울보증의 보증부 전세대출이나 신용대출은 가입할 수 있다.
• 임대인이 공사의 보증금지대상자가 아니어야 한다. 임차인이 아무리 조건을 맞춰도 집주인 쪽에서 막히는 경우다.

계약 전 점검 순서

순서를 바꾸는 것만으로 대부분의 거절을 피할 수 있다. 계약금을 넣기 전에 아래 순서로 확인하는 편이 낫다.

1. 보증 대상 주택인지 확인한다. 건축물대장에서 용도를 본다. 근린생활시설이면 여기서 끝난다. 오피스텔이면 계약서와 중개대상물확인·설명서에 주거용 표기를 넣을 수 있는지 중개사에게 미리 확인한다.
2. 건축물대장의 위반건축물 표기를 확인한다. 아파트가 아니면 이 한 줄이 결정적이다.
3. 주택가격이 몇 번 기준으로 잡히는지 확인한다. KB시세나 부동산테크 시세가 조회되는 집인지 먼저 본다. 조회되지 않으면 부동산공시가격 알리미에서 공시가격을 확인하고 140%를 적용한 금액을 기준으로 계산한다.
4. 등기부등본을 뗀다. 갑구에 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기가 있는지, 을구 근저당 금액이 얼마인지, 건물과 토지가 모두 임대인 소유인지 본다.
5. 계산한다. 주택가격 × 90%에서 선순위채권을 뺀 금액이 내 보증금 이상인지 본다. 동시에 선순위채권이 주택가액의 60%(단독·다중·다가구는 다른 세입자 보증금 포함 80%) 안에 들어오는지 본다.
6. 계약 조건을 맞춘다. 계약기간을 1년 이상으로, 계약은 공인중개사를 통해, 특약에 전세보증금반환채권의 담보·양도 금지 조항이 들어가지 않도록 한다.
7. 잔금과 동시에 전입신고와 확정일자를 처리하고, 계약기간 1/2이 지나기 전에 신청한다.

계산이 애매하면 계약 전에 HUG 주택도시보증공사 지사나 위탁은행에 물어보는 방법이 있다. 신청 자체는 지사·위탁은행 방문 외에 안심전세App, 네이버페이·카카오페이·토스에서도 비대면으로 할 수 있다. 위탁 금융기관은 신한, 국민, 우리, 광주, KEB하나, IBK기업, NH농협, 경남, 수협, iM뱅크, 부산은행이다.

보증금이 주택가격에 비해 큰 계약은 보증에 못 들어가는 계약이면서, 동시에 보증이 없으면 위험한 계약이다. 두 성질이 같이 온다. 그래서 가입 가능 여부를 계약 전에 계산해보는 일은 서류 절차가 아니라 그 집에 들어갈지 말지를 판단하는 자료에 가깝다.