청약 가점, 대부분 무주택기간부터 잘못 세고 있다

청약 가점을 종이에 적어 계산해 보고 "이 정도면 안정권"이라고 판단했다가, 실제 신청 화면에서 점수가 훨씬 낮게 나와 당황하는 일이 잦다. 착오가 몰리는 지점은 두 곳이다. 무주택기간을 언제부터 세는지, 그리고 같이 사는 가족이 전부 부양가족으로 잡히는지다.

가점은 신청자가 직접 입력하는 항목이다. 청약홈은 "착오 신청에 따른 책임은 청약자 본인에게 있으며 은행 및 한국부동산원에서는 이에 책임을 지지 않습니다"라고 명시한다. 점수를 잘못 적어 당첨되면 부적격 처리되어 당첨이 취소될 수 있다. 계산은 신청 버튼을 누르기 전에 끝내야 한다.

가점은 세 축으로 매겨진다

청약가점은 무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간 세 항목을 합산한다. 세 항목 모두 판정 기준일은 입주자모집공고일이다. 신청일도 계약일도 아니다. 공고일이 생일보다 하루 이르냐 늦으냐로 구간이 갈리는 경우가 실제로 생긴다.

부양가족수와 청약통장 가입기간의 항목별 점수는 조건에 따라 갈리므로, 본인 조건을 넣어 청약홈의 청약가점계산기에서 직접 확인하는 편이 정확하다. 이 글은 그 앞 단계, 즉 "몇 년으로 세느냐"와 "누가 부양가족이냐"를 정리한다. 이 두 가지가 틀리면 어떤 계산기를 돌려도 결과가 틀린다.

착오 1: 무주택기간은 독립한 날부터 세지 않는다

가장 흔한 오해다. 성인이 된 날, 취업한 날, 부모 집을 나와 원룸 계약서를 쓴 날은 기준이 아니다.

청약신청자와 배우자가 주택을 소유한 적이 없는 경우, 무주택기간은 청약신청자가 만 30세가 되는 날부터 입주자모집공고일까지 센다. 다만 만 30세가 되기 전에 혼인한 경우에는 혼인신고일부터 센다. 그리고 이 기간은 신청자 혼자가 아니라 신청자와 그 배우자의 무주택기간으로 산정한다.

그래서 만 30세 미만 미혼인 무주택자의 무주택기간 점수는 0점이다. 스물넷에 독립해 다섯 해를 혼자 버텼어도, 혼인신고가 없으면 만 30세 생일 전까지는 0점이다. 월세를 낸 기간과 무주택기간은 다른 개념이다.

과거에 주택을 소유한 적이 있다면 기산 방식이 달라진다. 이 경우는 임의로 계산하지 말고 청약가점계산기에서 확인해야 한다.

무주택기간 배점표

1년마다 2점씩 오르고 15년에서 멈춘다. 구간이 "이상 ~ 미만"으로 끊기기 때문에 9년 11개월은 9년 이상 10년 미만 구간인 20점이다. 22점을 받으려면 10년을 꽉 채워야 한다. 공고일이 며칠 차이로 앞당겨지면 2점이 날아간다.

숫자로 확인하는 두 가지 사례

사례 1. 만 29세 미혼, 자취 5년차

1997년 6월생이고 미혼이다. 2021년부터 전세로 혼자 살아 2026년 기준 자취 5년차다. 등본상 세대원도 본인뿐이고 주택을 소유한 적은 없다. 본인은 무주택 5년으로 보고 12점을 기대했다.

실제 점수는 0점이다. 만 30세가 되는 날이 아직 오지 않았고 혼인신고도 없기 때문이다. 만 30세 생일인 2027년 6월이 지난 뒤 나온 공고에 신청해야 비로소 기산이 시작되며, 그 직후라면 1년 미만 구간인 2점이다. 12점 구간에 들어가려면 만 35세 이후 공고여야 한다. 5년을 기다린 게 아니라, 앞으로 세기 시작하는 셈이다.

사례 2. 만 28세에 혼인신고한 부부

1991년 3월생이고 2019년 5월 1일에 혼인신고를 했다. 당시 만 28세로 만 30세가 되기 전이다. 부부 모두 주택을 소유한 적이 없다. 지원하려는 단지의 입주자모집공고일은 2026년 6월 1일이다.

만 30세 기준으로 잘못 세면 2021년 3월부터 5년 3개월, 즉 5년 이상 6년 미만 구간인 12점이 나온다. 그러나 만 30세가 되기 전에 혼인했으므로 기산점은 혼인신고일인 2019년 5월 1일이다. 2026년 6월 1일까지 7년 1개월이므로 7년 이상 8년 미만 구간인 16점이다. 같은 사람인데 4점이 갈린다.

거꾸로 만 30세가 지난 뒤에 혼인신고를 했다면 기산점은 혼인신고일이 아니라 만 30세가 되는 날이다. 혼인이 언제나 기간을 늘려 주는 장치가 아니라, 만 30세보다 이른 혼인만 앞당겨 주는 구조다.

착오 2: 무주택 판정은 본인이 아니라 세대 전원 기준이다

내 명의로 집이 없으면 무주택이라고 생각하기 쉽지만 판정 단위는 세대다. 입주자모집공고일 현재 세대별 주민등록표등본에 등재된 신청자를 포함한 세대에 속한 자 전원이 주택을 소유하지 않아야 한다. 분양권 등도 주택 소유로 본다.

배우자가 같은 등본에 없는 분리세대라면 확인 범위가 더 넓다. 주민등록이 분리된 배우자와, 그 배우자와 같은 세대를 이루는 세대원까지 모두 무주택이어야 한다. 배우자가 처가나 시가 등본에 올라 있고 그 등본에 유주택자가 있으면, 내 등본만 보고 내린 판단과 결과가 달라진다. 등본은 두 통을 떼야 한다.

착오 3: 같이 산다고 다 부양가족이 아니다

부양가족은 본인을 제외하고 센다. 배우자는 분리세대인 경우에도 포함된다. 문제는 직계존속과 직계비속인데, 붙는 조건이 촘촘하다.

직계존속에 붙는 두 개의 관문

부모나 조부모를 부양가족에 넣으려면 두 가지를 동시에 충족해야 한다. 첫째 청약신청자가 세대주일 것, 둘째 3년 이상 계속 같은 주민등록표등본에 등재되어 있을 것이다. 배우자의 직계존속도 같은 조건으로 포함된다. 배우자 분리세대라면 배우자가 세대주여야 하고, 3년 등재 요건도 배우자 등본을 기준으로 본다.

아버지가 세대주인 집에서 함께 사는 경우, 3년을 넘게 같이 살았더라도 부모를 부양가족으로 넣을 수 없다. 세대주 요건에서 걸린다. 세대주 변경은 서류 한 장으로 바뀌지만 3년 등재는 시간으로만 채워진다. 세대주부터 옮겨 놓고 기다리는 것과, 공고를 보고 나서 움직이는 것의 차이가 여기서 난다.

주택 소유 여부도 걸린다. 직계존속 본인과 그 배우자 중 한 명이라도 주택을 소유(분양권 등 포함)하면 부양가족으로 보지 않는다. 어머니가 무주택이어도 아버지 명의 집이 있으면 두 분 다 빠진다. 다만 주택공급에 관한 규칙 제53조 각 호(제6호 제외)에 해당하는 소형·저가주택 등은 예외로 인정된다. 조문 원문은 법제처 국가법령정보센터에서 확인할 수 있다.

2019년 11월 1일 주택공급에 관한 규칙 개정·시행에 따라 60세 이상 직계존속이 주택을 소유한 경우 원칙적으로 부양가족으로 인정되지 않는다. "60세 넘은 부모는 유주택이어도 괜찮다"고 들었던 기억으로 계산하면 어긋난다. 주택공급 제도를 소관하는 국토교통부 누리집에서도 관련 자료를 찾을 수 있다.

국적과 실제 거주도 본다. 외국인 직계존속은 인정되지 않는다. 내국인이라도 요양시설에 거주 중이거나, 입주자모집공고일 기준 최근 3년 이내에 계속하여 90일을 초과해 해외에 체류했다면 인정되지 않는다. 등본에 이름이 남아 있어도 실제 요건을 못 채우면 빠진다.

자녀는 미혼만 인정된다

직계비속은 미혼으로 한정된다. 부모가 모두 사망한 손자녀도 여기에 들어간다. 혼인 중이거나 혼인한 적이 있는 자녀는 부양가족으로 보지 않는다. 결혼했다가 이혼하고 다시 같은 등본에 들어온 자녀도 마찬가지다.

만 30세 이상 직계비속은 입주자모집공고일 기준 최근 1년 이상 계속하여 신청자 또는 배우자와 같은 등본에 등재된 경우에만 인정된다. 직장 때문에 주소를 옮겼다가 최근 다시 들어온 서른 넘은 자녀는 1년을 채우기 전까지 빠진다. 재혼 배우자의 자녀는 같은 등본에 등재돼 있으면 인정된다.

해외 체류도 걸린다. 외국인 직계비속은 인정되지 않고, 내국인이라도 해외 체류 중이면 제외된다. 만 30세 미만은 공고일 기준 계속하여 90일을 초과해 체류한 경우, 만 30세 이상은 최근 1년 이내 계속하여 90일을 초과해 체류한 경우다. 유학 중인 자녀를 그대로 세면 틀린 숫자가 된다.

착오 4: 청약통장은 통장을 바꾼 날이 아니라 최초 가입일 기준이다

가입기간은 입주자모집공고일 현재를 기준으로 센다. 입주자저축의 종류나 금액을 바꿨거나 가입자 명의를 변경했더라도 최초 가입일을 기준으로 가입기간을 산정한다. 예금에서 종합저축으로 전환했다고 기간이 처음부터 다시 시작되지 않는다.

미성년자 시기 가입분에는 상한이 있다. 미성년자로서 가입한 기간이 5년을 초과하면 5년만 인정된다. 주택공급에 관한 규칙 제10조제6항에 따른 것으로 2024년 7월 1일부터 시행됐다. 초등학생 때 만들어 준 통장을 20년치로 계산하면 실제 점수와 벌어진다.

배우자의 청약통장 가입기간도 점수에 반영되는데 최대 3점이다. 배우자가 없거나 배우자가 통장에 가입하지 않았으면 0점이다. 배우자 통장이 아무리 오래됐어도 본인 통장만큼 반영되지는 않는다.

신청 전 점검 순서

1. 입주자모집공고일부터 확인한다. 모든 판정이 이 날짜 기준이다.
2. 본인 등본과 배우자 등본을 모두 떼어 세대원 전원의 주택 소유 여부를 본다. 분양권도 포함이다.
3. 만 30세가 되는 날과 혼인신고일 중 어느 쪽이 기산점인지 정한다.
4. 직계존속은 세대주 요건, 3년 등재 요건, 주택 소유 여부, 60세 이상 유주택 여부를 하나씩 본다.
5. 자녀는 혼인 여부, 만 30세 이상이면 1년 등재 여부, 해외 체류 여부를 본다.
6. 마지막에 청약홈 청약가점계산기에 조건을 입력해 항목별 점수를 확인한다.

가점은 신청자가 스스로 입력하고 그 결과에 대한 책임도 신청자가 진다. 한 항목만 잘못 세도 당첨이 부적격으로 뒤집힐 수 있다. 등본 두 통 떼는 수고가 몇 년의 기다림을 지킨다.