국민임대주택 자격·임대료·신청 방법 정리
국민임대주택이 어떤 제도인가
국민임대주택은 국가나 지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금을 지원받아 저소득 서민의 주거안정을 위해 30년 이상 장기간 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택이다(공공주택 특별법 시행령 제2조제1항제2호). 임대의무기간은 같은 법 시행령에서 30년으로 정하고 있고, 분양전환되지 않는다. 즉 일정 기간 살다가 내 집이 되는 유형이 아니라, 자격을 유지하는 동안 계속 임차해 사는 유형이다.
공급 주체는 LH(한국토지주택공사)와 지방자치단체 또는 지방공사다. LH 물량은 LH청약플러스(apply.lh.or.kr)에서, 서울주택도시공사·경기주택도시공사 같은 지방공사 물량은 각 공사 홈페이지에서 공고가 나온다. 시행규칙은 LH가 공급하는 경우 국토교통부장관이, 지자체·지방공사가 공급하는 경우 시·도지사가 지역 실정을 고려해 우선공급 대상과 비율, 선정 순위 기준을 따로 정할 수 있도록 하고 있다. 그래서 같은 국민임대라도 공고마다 세부 기준이 조금씩 다르다.
계약은 통상 2년 단위로 갱신한다. LH가 안내하는 임대조건 산정 방법에서도 임대료 인상 시기를 2년 단위로 명시하고 있다.
비슷한 제도와 헷갈리지 않으려면
공공임대는 이름이 비슷해 자주 혼동된다. 대상과 임대료 수준, 분양전환 여부가 서로 다르다. 아래는 LH청약플러스 임대가이드에 게시된 유형별 설명을 정리한 것이다.
| 유형 | 주 대상 | 임대료 수준 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 국민임대 | 무주택 저소득 서민 | 시중 시세의 60~80% | 30년 장기임대, 분양전환 없음 |
| 영구임대 | 기초생활수급자 등 최저소득 계층 | 시세의 30% 수준 | 전용 26~42㎡ 소형 위주 |
| 행복주택 | 대학생, 청년, 신혼부부, 고령자 등 | 시중 시세의 60~80% | 계층별 최대 거주기간이 정해져 있음 |
| 통합공공임대 | 취약계층·저소득층·청년층 통합 | 공고별 상이 | 소득 기준을 도시근로자 소득이 아닌 기준 중위소득으로 판단 |
| 매입임대 | 도심 저소득층, 청년, 신혼 등 | 유형별 시세의 30~50% 등 | LH가 기존 주택을 사서 임대 |
| 전세임대 | 무주택 저소득 계층 | 지원 한도 내 전세보증금 지원 | 본인이 찾은 집을 LH가 계약 후 재임대 |
| 분양전환 공공임대 | 무주택세대구성원 등 | 시세에 가까운 수준 | 임대기간(5·6·10년) 종료 후 우선 분양전환 |
핵심 차이만 기억하면 된다. 영구임대는 더 낮은 소득 계층, 행복주택은 젊은 층 중심에 거주기간 제한, 분양전환 공공임대는 나중에 살 수 있는 유형, 전세임대는 집을 직접 구해 오는 방식이다. 국민임대는 이 가운데 오래 사는 것을 전제로 한 임대형이다.
입주 자격 1: 무주택 세대구성원
모집공고일 현재 세대구성원 전원이 주택을 소유하고 있지 않아야 한다. 여기서 세대구성원은 신청자 본인, 배우자(주민등록이 분리된 배우자 포함), 신청자 또는 분리배우자와 같은 주민등록표에 올라 있는 직계존속·직계비속과 그 배우자 등을 말한다. 배우자가 세대 분리되어 있어도 무주택 판단에 포함된다는 점이 자주 놓치는 부분이다.
미성년자는 원칙적으로 신청할 수 없다. 다만 자녀가 있는 미성년 세대주, 직계존속의 사망·실종 등으로 형제자매를 부양하는 미성년 세대주 등은 법정대리인의 동의나 대리를 거쳐 신청할 수 있다.
입주 자격 2: 소득 기준은 면적에 따라 다르다
소득 기준은 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득에 대한 비율로 정해진다. 공공주택 특별법 시행규칙 별표 4가 정한 비율은 전용면적에 따라 다음과 같다.
| 전용면적 | 소득 기준 |
|---|---|
| 50㎡ 미만 | 70% 이하(1인 90%, 2인 80%). 이 가운데 50% 이하(1인 70%, 2인 60%)에게 먼저 공급하고 남은 주택을 70% 이하에 공급 |
| 50㎡ 이상 60㎡ 이하 | 70% 이하(1인 90%, 2인 80%) |
| 60㎡ 초과 | 100% 이하(1인 120%, 2인 110%) |
비율의 기준이 되는 금액은 매년 바뀐다. 구체적인 금액은 해마다 갱신되고 공고 시점에 따라 달라지므로, 실제 판단은 신청하려는 공고문에 적힌 표로 해야 한다. LH청약플러스 임대가이드에도 현재 적용 중인 금액표가 게시되어 있다.
2023년 3월 28일 이후 출생한 자녀가 있으면 소득 기준 비율에 가산이 붙는다. 해당 자녀가 1명이면 10퍼센트포인트, 2명 이상이면 20퍼센트포인트, 2023년 3월 28일 이후 출생 자녀 1명과 그 이전 출생 자녀가 함께 있으면 20퍼센트포인트를 더한 비율로 판단한다. 이 완화를 적용받으려면 가족관계증명서나 임신진단서 등 공고에서 정한 서류를 제출해야 하고, 내지 않으면 자격 미달로 본다.
입주 자격 3: 자산 기준도 함께 본다
소득만 맞으면 되는 것이 아니다. 시행규칙에 따라 국토교통부장관이 부동산·자동차 등 자산 요건을 따로 정하고, 그 세부 내용은 고시인 공공주택 입주자 보유 자산 관련 업무처리기준의 별표에 있다.
국민임대주택은 세대 기준으로 총자산과 자동차 두 가지를 본다. 고시 별표는 총자산 기준을 통계청 가계금융복지조사의 소득 3분위 순자산 평균값 이하로, 자동차 기준을 4,200만원에 전년도 운송장비 소비자물가지수를 곱해 산정한 금액 이하로 정하고 있다. 통계 수치에 연동되는 구조라 금액이 매년 달라진다.
총자산은 부동산가액, 자동차가액, 금융자산가액, 일반자산가액을 합한 뒤 부채를 빼서 계산한다. 부동산은 공시가격(없으면 시가표준액), 금융자산 중 요구불예금은 최근 3개월 평균 잔액, 보험은 해약환급금 기준으로 잡는다. 자동차는 세대가 보유한 모든 차량 가액을 총자산에 합산하되, 별도의 자동차 기준은 비영업용 승용차 중 가장 비싼 차 한 대를 기준으로 본다. 장애인 사용 자동차와 국가유공자(상이 1~7급) 보철용 차량은 제외된다.
적용 금액은 LH청약플러스 임대가이드와 각 공고문에 게시된다. 소득 기준과 마찬가지로 2023년 3월 28일 이후 출생 자녀가 있으면 완화된 기준이 적용된다.
우선공급과 가점
국민임대는 일반공급 순위 경쟁만 있는 것이 아니라, 정해진 비율만큼을 특정 대상에게 먼저 공급한다. 시행규칙 별표 4가 정한 우선공급 유형과 비율은 다음과 같다.
| 우선공급 유형 | 공급 비율 |
|---|---|
| 철거민 등 | 10% 범위(시·도지사 승인 시 초과 가능) |
| 노부모 부양, 장애인, 국가유공자, 중소기업 근로자, 65세 이상, 한부모가족 등 | 20% 범위 |
| 다자녀 가구(미성년 자녀 2명 이상) | 10% 범위 |
| 국가유공자 등 | 10% 범위 |
| 영구임대주택 퇴거자 | 3% 범위 |
| 비닐간이공작물 거주자 | 2% 범위(승인 시 10%) |
| 신혼부부, 예비신혼부부, 한부모가족 | 30% 범위 |
| 무허가건축물 등에 입주한 세입자 | 2% 범위(승인 시 10%) |
우선공급에 신청했다가 떨어져도 별도 절차 없이 일반공급 신청자에 포함되어 다시 심사받는다. 우선공급 신청 자체가 손해는 아니라는 뜻이다.
신혼부부·한부모가족 우선공급은 순위가 따로 있다. 1순위는 공고일 현재 2세 미만 자녀가 있는 경우, 2순위는 혼인 기간 중 자녀를 출산(임신·입양 포함)했거나 6세 이하 자녀를 둔 한부모가족, 3순위는 그 밖의 경우다. 1순위 안에서 경쟁하면 추첨으로 뽑고, 2·3순위는 가구 소득, 미성년 자녀 수, 해당 지역 연속 거주기간, 청약 납입 횟수, 혼인 기간(한부모는 가장 어린 자녀 나이) 점수를 합산해 정한다. 다만 전용 50㎡ 이상 주택에 신청하려면 주택청약종합저축에 가입해 6개월이 지나고 6회 이상 납입한 상태여야 한다.
일반공급에서 같은 순위 안에 경쟁이 있으면 미성년 자녀 3명 이상인 신청자를 자녀 수 순으로 먼저 뽑고, 그다음 배점 합계로 가린다. 배점 항목은 신청자 나이(50세 이상 3점, 40세 이상 2점, 30세 이상 1점), 부양가족 수, 해당 주택건설지역 거주기간, 65세 이상 직계존속 1년 이상 부양(3점), 미성년 자녀 수, 주택청약종합저축 납입 횟수(60회 이상 3점, 48회 이상 2점, 36회 이상 1점), 중소기업 제조업 종사 근로자(3점), 사회취약계층(3점), 건설근로자 관련(3점)이다. 점수가 같으면 추첨이다.
임대료는 어떻게 정해지나
국민임대의 임대료는 보증금과 월 임대료로 구성되고, 최초 임대료는 국토교통부장관이 고시하는 표준임대료를 넘을 수 없다. 표준임대료를 정할 때는 건설원가, 재정·기금 지원 비율, 그 지역 임대료 수준, 감가상각비와 수선유지비 등을 고려한다. LH는 국민임대 임대조건을 시중 시세의 60~80% 수준으로 안내하고 있다.
LH가 공개한 산정식을 보면 표준임대보증금은 해당 주택가격에 20/100을 곱하고 규모계수와 지역계수를 곱해 구한다. 규모계수는 전용 36㎡ 이하가 0.75(기초생활수급자는 0.5), 36㎡ 초과는 전용면적을 36으로 나눈 값(1.3 상한)이다. 표준임대료는 감가상각비, 연간 수선유지비, 화재보험료, 기금 이자, 자기자금 이자를 합해 산출한다.
보증금과 월세는 상호 전환할 수 있다. 임차인이 동의하면 임대차계약에서 보증금을 올리고 월세를 낮추거나 그 반대로 조정할 수 있다. 다만 전환 후 최초 보증금은 건설원가에서 주택도시기금 융자금을 뺀 금액을 넘을 수 없고, 전환 금리는 사업시행자가 따로 정한다. 인상은 2년 단위로 하되 직전 2개년 주거비물가지수를 합산한 범위에서 결정하며, 주택임대차보호법이 정한 증액청구 한도를 넘길 수 없다.
신청 방법과 절차
공고 확인이 출발점이다. LH 물량은 LH청약플러스의 임대주택 공고문 목록에서 유형을 국민임대로 골라 지역과 기간으로 걸러 보면 된다. 전국 공공기관 공고를 한 번에 보려면 마이홈포털(myhome.go.kr)의 공공주택찾기와 모집공고 달력을 쓰는 방법도 있다. 마이홈 자가진단으로 대략적인 해당 여부를 먼저 가늠해볼 수도 있다.
LH가 안내하는 국민임대 신청 절차는 다음과 같다.
- 신청: 공급 여건에 따라 인터넷 접수 또는 현장 접수로 진행된다.
- 서류제출 대상자 발표: 인터넷 접수자에 한해 발표한다.
- 서류 접수: 발표된 대상자가 정해진 기간에 서류를 낸다.
- 소득·자산 조사: 사회보장정보시스템 조사 결과에 따른다.
- 소득·자산 소명 요청: 해당자에게 개별 통보한다.
- 소명 접수 및 심사: 기한 내 증명서류를 내지 않으면 이의가 없는 것으로 보고 당첨자에서 제외된다.
- 당첨자 발표
기본 제출서류는 개인정보 수집·이용 및 제3자 제공 동의서(신청자와 무주택세대구성원 전원), 주민등록표 등본, 초본, 필요 시 가족관계증명서, 청약통장 순위확인서, 국민임대주택 공급신청서와 무주택 서약서, 신분증이다. 모든 서류는 입주자 모집공고일 이후 발급분만 인정된다. 우선공급이나 가점을 신청하면 그에 맞는 증빙(장애인증명서, 한부모가족 증명서, 중소기업 우선공급 확인서, 직계존속 초본, 중소기업확인서 등)이 추가된다.
공고 유형은 신규 단지의 최초 입주자 모집과, 기존 단지의 공실을 채우기 위한 예비입주자 모집으로 나뉜다. 실제 공고 목록을 보면 예비입주자 모집 비중이 큰 편이다. 관심 지역이 있다면 관심공고 알리미를 등록해두는 편이 낫다. 입주자를 뽑고 남은 주택은 자격을 일부 완화하거나 선착순으로 공급할 수 있어, 조건이 조금 모자라도 남은 물량 공고를 살펴볼 여지가 있다.
놓치기 쉬운 것들
청약통장이 꼭 필요한가
전용 50㎡ 미만은 순위가 거주지 기준(1순위 해당 시·군·자치구 거주, 2순위 연접 지역 중 사업자가 지정한 지역, 3순위 그 외)이라 통장이 없어도 신청할 수 있다. 반면 전용 50㎡ 이상 60㎡ 이하는 1순위가 주택청약종합저축 24회 이상 납입, 2순위가 6회 이상 납입이어서 사실상 통장이 필요하다. 60㎡ 초과 주택의 선정 순위는 공고문에서 확인하는 편이 정확하다. 통장이 순위와 무관한 경우에도 납입 횟수는 동일 순위 경쟁 시 가점 항목이라 쌓아두면 유리하다.
재계약 때 소득이 넘으면
공공주택 업무처리지침은 국민임대 재계약 요건을 두 가지로 정한다. 해당 세대 월평균소득이 일반공급 입주자격 요건의 150% 이하일 것, 그리고 국토교통부장관이 정한 자산 요건을 충족할 것이다. 요건을 못 맞춰도 곧바로 나가야 하는 것은 아니다. 자동차 가액 기준을 제외한 요건을 충족하지 못한 경우에도 한 차례에 한해 재계약할 수 있고, 그 재계약이 끝날 때 자격을 갖춘 예비입주자가 없으면 추가로 한 차례 더 재계약할 수 있다. 2024년 1월 1일 이후 거주 중에 출생한 자녀가 있으면 요건을 갖추지 못해도 재계약이 가능하며, 그 자녀가 성년이 되는 날이 속한 임대기간 종료일까지 살 수 있다.
중복 입주와 계약 해지
공공임대주택에 중복해서 입주하거나 중복 계약한 사실이 확인되면 계약 해지나 재계약 거절 사유가 된다. 사업자는 임차인 정보를 분기마다 전산관리지정기관에 통보하고, 중복 사실을 통보받으면 임차인에게 즉시 알린 뒤 10일 이상 소명 기회를 준다. 이 밖에 거짓이나 부정한 방법으로 임대받은 경우, 소득·자산이 기준을 넘는 경우, 임차권 양도나 전대, 월 임대료 3개월 이상 연속 연체, 계약기간 시작일부터 3개월 이내 미입주, 임대차 기간 중 다른 주택 취득(상속·혼인 등으로 취득해 6개월 내 처분하는 경우 등은 제외)도 해지·재계약 거절 사유다.
계약 이력이 있으면 감점
같은 사업자의 국민임대주택에 과거 계약한 사실이 있으면 가점 산정에서 감점이 적용된다. LH 기준으로는 최근 1년 이내 계약 사실이 있으면 -5점, 최근 3년 이내면 -3점이며, 여러 건이면 가장 최근 계약일을 적용한다. 다만 출산·노부모 부양·사망 등으로 가구원 수가 바뀌어 다른 면적으로 다시 신청하는 경우에는 감점을 적용하지 않는다. 당첨 후 계약을 포기했을 때의 제한은 사업자와 공고에 따라 다르므로 해당 공고문의 유의사항을 확인해야 한다.
기다리는 동안 볼 만한 대안
국민임대는 물량이 나오는 지역과 시기가 한정적이라 대기가 길어질 수 있다. 그동안 함께 살펴볼 선택지는 다음과 같다.
- 통합공공임대: 최근 신규 공고에서 자주 보이는 유형. 소득 기준을 도시근로자 소득이 아니라 기준 중위소득으로 판단하므로 국민임대에서 탈락한 조건이라도 결과가 다를 수 있다.
- 행복주택: 청년, 신혼부부, 고령자 등 계층별로 모집한다. 거주기간 상한이 있지만 공고가 자주 나온다.
- 전세임대: 살고 싶은 집을 직접 찾아오면 LH가 집주인과 전세계약을 맺고 재임대한다. 지금 생활권을 유지하고 싶을 때 유용하다.
- 매입임대: LH가 도심 주택을 매입해 공급한다. 청년, 신혼·신생아, 다자녀, 고령자 등 유형별로 모집한다.
- 영구임대: 기초생활수급자 등 최저소득 계층 대상이며 임대료 수준이 가장 낮다.
확인할 곳
- LH청약플러스(apply.lh.or.kr): 공고문, 임대가이드, 인터넷 청약, 임대주택 검색
- 마이홈포털(myhome.go.kr): 전국 공공주택 모집공고, 자가진단, 주거복지 지도찾기
- LH·마이홈 콜센터 1600-1004(평일 09:00~18:00, 12:00~13:00 제외)
- 국가법령정보센터: 공공주택 특별법, 같은 법 시행령·시행규칙 별표 4, 공공주택 입주자 보유 자산 관련 업무처리기준
소득과 자산 기준 금액, 우선공급 세부 비율, 순위 기준은 공고를 내는 기관과 시점에 따라 달라진다. 이 글의 비율과 구조는 법령과 공식 안내를 기준으로 정리한 것이고, 실제 신청 판단은 지원하려는 공고문의 입주자격 표로 확인해야 한다.
자주 묻는 질문
국민임대주택은 몇 년까지 살 수 있나요?
임대의무기간이 30년으로 정해진 장기임대 유형이라 정해진 거주 상한이 따로 없습니다. 대신 계약을 2년 단위로 갱신하면서 그때마다 자격을 다시 봅니다. 재계약 요건은 월평균소득이 일반공급 입주자격 기준의 150% 이하이고 자산 요건을 충족하는 것입니다. 요건을 못 맞춰도 자동차 가액 기준을 뺀 조건이라면 한 차례 재계약이 가능하고, 그 계약이 끝날 때 자격 있는 예비입주자가 없으면 한 차례 더 연장할 수 있습니다. 분양전환은 되지 않습니다.
청약통장이 없어도 신청할 수 있나요?
전용면적 50㎡ 미만은 순위가 거주지 기준으로 정해져서 통장 없이도 신청할 수 있습니다. 반면 전용 50㎡ 이상 60㎡ 이하는 1순위가 주택청약종합저축 24회 이상 납입, 2순위가 6회 이상 납입이라 통장이 사실상 필요합니다. 신혼부부·한부모가족 우선공급으로 50㎡ 이상에 신청할 때도 가입 6개월 경과와 6회 이상 납입이 요구됩니다. 통장이 순위와 무관한 경우에도 납입 횟수는 동일 순위 경쟁 시 가점 항목이라 유지해두는 편이 유리합니다.
소득 기준 금액이 정확히 얼마인가요?
법령이 정하는 것은 금액이 아니라 비율입니다. 전용 50㎡ 미만과 50~60㎡는 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득의 70% 이하(1인 90%, 2인 80%), 60㎡ 초과는 100% 이하(1인 120%, 2인 110%)입니다. 기준이 되는 도시근로자 소득 금액은 매년 갱신되고 공고 시점에 따라 적용값이 달라지므로, 지원하려는 공고문의 입주자격 표에서 확인해야 합니다. LH청약플러스 임대가이드에도 현재 적용 중인 금액표가 게시되어 있습니다.
자동차가 있으면 무조건 탈락하나요?
아닙니다. 자동차를 보유해도 가액이 기준 이하면 됩니다. 자동차 기준은 4,200만원에 전년도 운송장비 소비자물가지수를 곱해 산정한 금액 이하로 정해져 있어 해마다 달라집니다. 판단은 비영업용 승용차를 대상으로 하며, 두 대 이상이면 그중 가액이 높은 차를 기준으로 봅니다. 장애인 사용 자동차와 국가유공자(상이 1~7급) 보철용 차량은 제외되고, 국가·지자체 보조를 받아 산 저공해차는 보조금을 뺀 금액으로 계산합니다. 다만 보유 차량 가액 전부가 총자산에는 합산됩니다.
우선공급에 신청했다가 떨어지면 일반공급은 못 받나요?
받을 수 있습니다. 공공주택 특별법 시행규칙 별표 4는 우선공급 신청자 중 입주자로 선정되지 못한 사람을 별도의 신청 절차 없이 일반공급 신청자에 포함해 다시 선정하도록 정하고 있습니다. 자격이 된다면 우선공급으로 신청해 두는 편이 유리합니다. 우선공급 유형은 철거민 등 10%, 노부모 부양·장애인·국가유공자 등 20%, 다자녀 10%, 국가유공자 등 10%, 신혼부부·한부모가족 30% 등 비율 범위가 정해져 있습니다.
이미 국민임대에 살았던 적이 있으면 불이익이 있나요?
같은 사업자의 국민임대주택에 과거 계약한 사실이 있으면 동일 순위 경쟁 시 감점이 적용됩니다. LH 기준으로 최근 1년 이내 계약이면 -5점, 최근 3년 이내면 -3점이고, 여러 건이면 가장 최근 계약일을 적용합니다. 다만 출산, 노부모 부양, 사망 등으로 가구원 수가 바뀌어 다른 면적으로 다시 신청하는 경우에는 감점을 적용하지 않습니다. 당첨 후 계약을 포기했을 때의 제한은 공고와 사업자마다 달라 해당 공고문의 유의사항에서 확인해야 합니다.